作者：余飞
01
上海房价转跌，北京房价止涨
从官方披露的最新数据来看，似乎有一个明显信号：
去年四季度以来的好势头，中气不足，出现了明显颓势。
佐证数据有二：
第一，反映市场真实变化的二手房价格，2月份全国各城市房价跌幅面再一次扩大，65个城市二手房环比下跌，2个持平，只有三个上涨（深圳、海口、成都）。
第二，自去年10月份二手房连涨、尤其是还时不时领涨全国的上海，2月份转跌了。同样自去年10月份二手房连涨的北京，也出现了止涨。
目前四大一线城市，只有深圳房价还在上涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从数据层面来看，上海、北京2月份的二手房成交量并不差，甚至是非常好。
中原地产数据显示：
2025年2月上海二手住宅成交1.54万套，同比增长124%，环比微降4.3%。
北京全市二手房累计网签达到了11876套，这一成交量相比1月份的12480套环比下调了4.8%，但相比2024年2月的6332套大涨了87.6%。
也就是说，两座城市相比于去年同期的春节月，均实现大幅上涨。尤其是上海，成交量仍在荣枯线以上。
在这种背景下，为何一个转跌一个止涨？
除了与文首我所说到的，整体出现了中气不足，支撑难以为继的局面外，与具体成交结构也有很大关系。
02
转跌背后
量涨价跌背后，上海方面的成交主力是老破小，优质高价房源偏少。
根据网上房地产数据显示，2月全市二手房套均成交面积仅为80.6平/套，远远低于其他月份，甚至比近14个月的平均值还低。
链家公布的数据，与此雷同。
上海链家研究院披露：
2月份90平以下的成交占比增加较为明显，占比66.3%，较1月份增加了3.6个百分点。
特别是50平以下的占比，增加了2.6个百分点。今年前2月，50平以下和140平以上的成交占比增加，分别占比16.4%和7.6%，较去年同期各增加了1.3个百分点。
从总价段来看，2月份200万以下的成交占比增加，占比39.4%，较1月份增加了5个百分点。今年前2月，200万以下的成交占比36.8%，增加了1.9个百分点。550-700万的占比5.6%，增加了0.4个百分点。而900万以上的占比6.2%，增加了0.8个百分点。
也就是说，2月份上海成交的二手房当中，400万以下的二手房占比接近70%。
这意味着，2月二手房价的下跌，主要是由于单价更低的老破小房源成交比重大幅增加导致的。
由此也揭露了一个真相，上海的市场已经极度分化，核心区的二手房比较坚挺，但外围区的房子，仍在持续下跌中。
诸葛找房披露的最新一周的数据显示，上海目前挂牌的二手房房源中，其中调价房源有近60%在降价。
这些降价的房源基本都分布在外围区。
于是就会出现，一旦外围区的老破小成交占比增加，上海的二手房就会呈现下跌局面，如果核心区成交占比上升，就会出现企稳乃至上涨局面。
北京亦是如此。
当然，一个月转跌并不能说明上海楼市就此扛不住。
事实上，上海是过去三年中国楼市全面、深度调整当中应该是唯一一座特别耐扛的城市。
去年四季度之前广州、深圳都在猛跌，北京跌幅也较大的时候，上海整体均价，好像就象征性地跌了一下。
看上海统计局披露的数据。
上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
来源：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024上半年，上海统计局披露，商品房销售面积783.23万平方米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万平方米，增长0.7%。
去年全年数据上海统计局已经公布。
2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73万平方米，下跌了6.9%。
来源：上海市统计局
从新房表现上看，尽管上海去年出现了很多豪宅被疯抢的局面，但依旧没有拉动整体数据转正。
去年上半年，位于上海黄浦区核心地段的中海·顺昌玖里，一天卖出了512套房源中的505套，总销售额达196.53亿元，这个销售数字被创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额纪录。
去年9月份，“全上海的有钱人都在等”的翠湖天地六期，套均总价接近1.1亿元，108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光纪录。
从更能反映市场变化的二手房市场来看，则下行情况相当明显。
上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。
来源：上海2023年统计年鉴
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。
去年，上海的二手房扭转了跌势。
去年四季度一线城市集体救市，上海二手房成交量猛抬头，拉动了全年成交总量。
最终，上海全年二手房成交量24万套，比2023年多出4万套，实现了两连涨。
制图：城市财经；数据：上海网上房地产
虽然这个数据相比于高峰时期，仍差了不少，但二手房回暖的迹象明显。
从二手房月度成交量来看，去年四季度上海的二手房开始狂飙，数据直接从9月份的1.59万套拉升到10月份的2.44万套，12月份以约3万套的成交量刷新了2021年3月后，最高单月纪录。
3月份前半个月，上海二手房网签总成交数13885套，为近四年来的峰值。市场预测，3月份上海的二手房成交量可能会达到3万套。
由此看来，3月份上海的二手房价格，可能会再次转涨。
而无论是2月份的转跌，还是3月份的有可能转涨，都无法预测上海房价是继续下跌还是就此企稳上涨。
因为决定上海房价的核心因素，不是其他，而是宏观环境、预期和信心。
03
上海楼市的不确定性
在之前分析上海楼市的文章中，我强调过，上海楼市能否企稳，决定因素不在上海，而在全国。
我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。
这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。
也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。
北上广深杭这类城市，不缺购买力，决定他们的因素是信心与预期。
而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。
中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。
这也是我不断强调的，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
就目前的形势来看，地方债、房地产这两大烦恼仍没有彻底解决。
国家统计局公布的去年12月份房地产相关数据显示：
2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
跌势仍未收住。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
央行公布的去年全年住户部门中长期贷款增量，增加了2.25万亿，这一增量规模较去年减少了3000亿元，继续创下新低。
制图：城市财经；数据：央行
所以说，就目前的形势来说，一线城市仍没有摆脱调整周期，尽管从国家统计局披露的每月房价数据来看，上海似乎在震荡企稳中。
但持续性仍是个考验。
2月份全国大中城市二手房价格跌幅面扩大，至少说明，调整仍是当下的主流。
前两天对对深圳楼市做出了一个判断，其实也同样适用于京沪，主要是两条：
第一，早晚会涨，是由京沪深的经济发展势头、产业势头、人口竞争力的基本面决定的。
当然，在房地产黄金时代终结的背景下，即便到那时候，也会有明显分化。
核心地段与远郊区地段是两码事。
第二，节点难说。
主要是对宏观经济和宏观就业的回暖势头不好判断。
如果后续大环境改善，一线城市，楼市筑底反弹，毫无悬念。