韩国首尔的江南区，是著名的富人区，也是全韩国房价最高的地方，不过，这里的楼市，正在经历一场暴跌。

比如，一套面积仅48平方米的公寓，2021年，它的售价是23亿韩元，换算一下，差不多人民币1220万元。到如今，它的售价只要13亿韩元，差不多人民币700万元。短短2年时间，降了10亿韩元，差不多520万元人民币。

其实不止江南区，韩国整体房价已经连续9个月下跌，在首尔，部分公寓急降30%到40%，公寓成交量更是暴跌超70%。

为了促销，韩国地产开发商们甚至在广告里承诺，买房子，送奔驰；买房子，送家电；买房子，不要钱，啊不，这最后一个是我自己编的。

送东西，有什么用？关键是价格，暴跌后的房价，对于大部分韩国普通人来说，仍然高不可攀。

十多年前，大卫·科尔曼说过：韩国有可能成为全球首个消失的国家。

消不消失我不知道，但韩国的房地产的这种模式，“吃枣药丸”。

这一期我们要聊的是，房东跑路，租客崩溃的韩国楼市，还有不婚主义的韩国年轻人。

和历史上所有房地产故事一样，韩国的故事，也始于熟悉的配方。

2016年，欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，政策刺激了房地产市场的活跃度，尤其是首尔等大城市，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国将基准利率降到了0.5%。韩国房价，直接飙升。

韩国政府的频繁调控，在飞速蹿升的房价面前，不能说不值一提，只能说不堪一击。

炒房客的贪婪，民众的焦虑，海外投资者的煽风点火，无一不对房价的上涨起着推波助澜的作用。

就在利率上下行期间，韩国的“传贳房”体系，更是通过杠杆，加大了对房价暴涨暴跌的效果，让人根本分不清这是buff，还是debuff。

韩国的房地产市场，与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外，存在第三种方式——传贳房。一种介于月租和所有权之间的选择，在传贳房租约最开始，租户需要缴纳一笔单一保证金，金额大概是要租的房子的市场价值的50%到80%。其后在整个租约期间，不需要再支付其他租金。合约通常为2年，期满可续。房东需要在合约期满后，原封不动的退还所有押金。至于房东要拿这个押金去干啥，跟租客半毛钱关系没有。

虽然不是空手套白狼的白嫖白住，但也确实有些不可思议了。

毕竟，对于普通人来说，相比于全款买房，如果只要付个五到八成的押金，而且还能期满退还，那无异于天上掉馅饼。

而当韩国银行的贷款利息，远远低于租月租房要付的月租金时。那这个病，可就真的太大了。

2023年3月，韩国银行的贷款利息为5.17%。而韩国友利银行的传贳贷款利息为4.34%。

在首尔市，月租房的平均月租金为80万韩元（约合人民币4800元），相当于年租金为960万韩元（约合人民币57600元）。如果以一套房子价值一千万韩元（约合人民币60万元）为例，那么月租房的年租金相当于房价的9.6%，而传贳贷款的年利息则只有4.34%，甚至更低。如果是你，你怎么选？

至于收了押金的房东，他们当然不可能在韩国不断降低基本利率时，选择存银行吃利息。所以，唯一的选择，更好的选择，就是买第二套，第三套，第四套，无限套娃，将信贷杠杆用到极致，用魔法打败魔法。

租客可以省钱，房东利滚利赚钱，一举两得，双向奔赴，彼此成就。

其实不是，这是三赢局面，还有银行业，银行业通过庞大的业务规模，也获取了不菲的利差收入。三者处在了一种微妙的平衡。但是说到底，这不就是左脚踩右脚，原地飞升，不知道这离谱的房地产租房模式，韩国有没有申遗呢？

既然是如此优秀的房地产模式，参与的人当然不仅仅是没钱的韩国普通人。

2017年，JYP老板朴振英就曾在《无限挑战》中说过，他居住的两层楼乡间别墅都是传贳房。2019年，在《我家的熊孩子》节目中，李秉宪和李敏贞夫妇公开过他们所住的豪宅，其实也是传贳房。

明星住传贳房是出于隐私或税收考虑，那普通人呢？想要靠低息租房，攒点钱在未来买房吗？确实，只要房价不跌，房东、租客还有银行业就处于一种，看似三赢的关系，可现实，远比梦想来的残酷。

就在全球发达经济体普遍面临几十年来的超高通胀时，韩国央行身先士卒，最早开启了加息周期。这一剂后劲十足的猛药，让人窒息。

2021年8月至2023年3月，韩国十次加息。

从2007年底到2022年底，韩国家庭的债务几乎增加了两倍，从665万亿韩元到1867万亿韩元。其中住房贷款，超过了一半。

2022年，韩国发生了2073起传贳房保证金并吞案，涉及金额达到7250亿韩元。

2023年4月，韩国经济研究所报告称，韩国的传贳贷规模高达1058万亿韩元。

同月，韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元，家庭债务与GDP的比率提高到157%。

冰冷的数字背后，是一个个消失殆尽的鲜活生命，是一个个支离破碎的韩国家庭。

房价下跌、资金断裂，还不上租客押金的房东们，携款潜逃、不翼而飞。

泡沫破灭、身负巨债，还不上银行贷款的租客们，不堪压力、下落不明。

如果说短期利率的波动是韩国这一轮房地产暴跌的诱因，那么隐藏在传贳房下面的更深层原因，则是房地产的过度金融化。

在宏观经济良好时，经济的发展能够隐藏大部分的问题，一旦实体经济开始向下，楼市泡沫破灭的程度，往往几倍于实体经济的衰落。

而过去的地产危机告诉我们，购房者的资金断裂，租客的血本无归，从来都不是楼市噩梦的全部。更深的黑影，还有地产金融链条的崩塌和实体房企的破产。

2021年末韩国家庭信贷总额创下新高，达到1863万亿，两年新增262万亿。其中住房贷款要占到一半以上。

而韩国房贷利率已经上调至7%~8%的高位。上一次，各韩国银行上调房贷利率至8%附近，还是在2008年。

而韩国家庭几乎80%的未偿贷款，采用浮动利率，房贷利率如此上蹿，对于普通购房人都已经是非常沉重的压力，更不用说放杠杆的买家了。

韩国房源网站Zigbang计算，当抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的60%到70%。

韩国金融监管机构也预计，随着平均抵押贷款利率7%，拖欠贷款的人数可能会达到190万人。

随着韩国楼市不断下跌，创下历史之最，同样大肆举债的房地产开发商开始陷入困局。

根据《东亚日报》，对韩国建筑企业 300 强资产负债表的分析，负债率超过300%的企业数量是22家，比2021年增加了两倍多。

2023年，共有826家建筑企业倒闭，同比增长了29%，韩国房地产至此陷入了流动性危机。

2022年11月，韩国乐高乐园开发商，出现了一笔2050亿韩元的债务违约，这笔债务原本由韩国地方政府进行担保。违约发生后，地方政府并没有履行担保职责。

渣男行为直接点燃了市场对开发商融资的全面担忧，而且蔓延到了整个企业债市场。

韩国信贷市场迅速恶化，企业贷款难度直线上升。三个月内，评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差，飙升至149个基点。

2022年11月21日，韩国商业票据收益率达到5.36%，飙升至13年最高水平，企业融资一度陷入僵局。

此外，由于利率长期保持在低位，游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房地产影子金融，在2022年9月底时，已经达到876万亿韩元，刷新了历史最高纪录。

尽管韩国当局及时介入，启动了万亿韩元救市计划。但对于韩国政府来说，这不过是暂时性的将地产危机掩盖了起来。

因为真正棘手的，不是韩国的地产，而是韩国的未来。

1973年，韩国GDP增速也接近过恐怖的接近15%。但是，自1998年亚洲金融危机后，韩国的经济增长开始放缓。随着社会发展越来越成熟后，这些年，已经不知不觉地跌到了2%附近。

在这个时候，成熟并不是一个好词，成熟就意味着没有新的增长点，社会就会失去新的活力，走上僵化，固定的发展轨道。所以成熟，其实是一种衰退。而这种衰退在韩国的社会层面，尤为显著。

2020年首尔市人口时隔32年首次跌破千万大关。按照这个数字推算，韩国将成为“全球首个消失的国家”。

低生育率的根本，不过是韩国社会阶级固化、上升渠道狭小和经济下行等原因。

父母在财阀集团工作，含着金汤勺出生的孩子，起点就在罗马。而父母是低收入群体，含着土勺子出生的孩子，要奋斗了18年才和金勺一族坐在一起喝咖啡。

和印度的种姓制度略有不同的是，这样以出身把人三六九等的说法，在韩国被称为“勺子理论”。

为了摸到金汤勺，土勺一族选择了向上考学这条路。不眠不休的在自习室里疯狂内卷，企图用名校学历作为进入财阀集团的敲门砖。

所以，整个韩国呈现出了近乎变态的高考和公务员压力。

韩国有一种专门为考试人群准备的出租房，고시원（gositel），考试院。这个奇葩玩意几乎出现在每一部韩国电影又或是电视剧里。四平米的格子间里，一张床，一张书桌，行李放床下，侧边留窄道，租金便宜，很多韩国学生都在这种地方混过。毕竟，如果关键战役发挥不好，几乎就等同于一辈子掉坑里了。

可惜的是，当土勺一族在格子间里，奋笔疾书、努力备考，金勺一族早已经报名了500一课时的一对一私教。

韩国社会20%的上位阶层，和20%的下位阶层，在教育费用支出上的差距，达到了29倍。

过去，韩国也经历过全民突破阶层的年代。不过到了这些年，却已经消磨殆尽。一场高考后，就大概知道自己这一生是什么样了。

不用勉强，毕竟，强扭的瓜不甜，勉强也没啥用。

想想，能创的业，早就被人创得差不多了，更何况绝大部分人，根本没有创业所需的启动资金，能让自己霍霍。

进了大企业，也不能保证顺利升上去。上等婆罗门也有自己的孩子，嗷嗷待哺等着接班。

当家世会被世袭，当学历成为奢望，当晋升只是无望，当买不起房，当结不起婚，当生不起孩子，对于韩国年轻人来说，既然诸事不顺，那不如回家做个三和大神，当一名有“志气”的NEET，不用学习、不用上班、不用努力。

因为真正能够努力的方向和希望，也只剩下了能一夜暴富的炒股和炒币了。赌赢了就不用再为房子抱怨了，赌赢了就不用再为生计发愁了。

何以解忧，唯有暴富。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。

作为全民炒股的国家，2022年2月，韩国总人口5160万人；2022年2月，韩国的股票活跃账户首次突破6000万。

不像许多国家对投资者，都会进行适当性管理，韩国对自然人入市，没有年龄限制，未成年人只要征得父母或法定代理人同意后，便可开设账户炒股。一些韩国家长，为了培养孩子的股民意识，还会主动给孩子开设股票账号，从娃娃抓起，日常训练他们如何操作。

2022年3月16日，三星召开的第53届股东大会上，出席会议中年龄最小的股东，是一名11岁的小学生。上至政府官员下至小学生，全员都在股市中厮杀 ，希望自己就是下一个格里芬，下一个鲍尔森，下一个索罗斯。

毕竟，阶级固化、财阀当道，没有人愿意一辈子只做财阀的齿轮，没有人愿意一辈子被锁死在社会底层。能做的，也只有想尽办法，任何可以改变命运的办法。

他们也知道，如此冒险后，只有两条路可走，要么财富自由，要么纵身一跃。可幸运儿终究是少数，大部分赔上身家性命的韩国年轻人，最终只是淹没在了时代的夹缝中，隐入尘烟。

悲剧，每天都在韩国各地发生，却总也拦不住前赴后继，炒股、炒币和炒房的韩国年轻人。每个人都在自我催眠，自己会是那个不被辜负的幸运儿。

想想《鱿鱼游戏》的那个男主角，他不就是这样一根废柴吗？一把年纪还在啃老，热衷赌博，幻想一夜暴富。

要么怎么说，艺术来源于生活呢？

还有女权、YOLO、不婚主义，自觉翻身无望的韩国年轻人，觉得这辈子已经够惨了，还结什么婚？生什么孩子？大声的喊着，“又没有皇冠要继承”、“为什么要给这个世界再添上两个牛马呢”？

2020年，一项调查显示，53%的韩国年轻人是不婚主义。

文化推动产业发展，一个人吃饭的格子间、一个人唱歌的KTV、一个人居住、终身不婚的小型公寓，由此应运而生。他们也不担心过去发出去的份子钱，毕竟只要举办一个单身仪式，就可以尽数收回。

既然这样想了，那还结什么婚？还买什么房子？还省什么钱？

于是，新的文化又兴起了：YOLO - You Only Live Once，你只活一次。既然只能活一次，难道不该精彩点吗？难道不应该做自己想做的吗？怎么能做牛做马呢？为什么要一辈子做自己不想做的事？为什么自己要疯狂攒钱？然后让别人醉生梦死？

疯狂享受当下，把钱全部花在纵情享乐上，使劲儿造使劲儿玩，才是硬道理。所以，汉江的水里，都是咖啡因。韩国的青年，都不用睡觉 。

窒息的社会压力下，韩国年轻人早早的成了“三抛一代”，不恋爱、不结婚、不生娃。

因为高房价、难就业、财阀垄断、阶级固化，这阻碍着韩国年轻人发展的每一道屏障，都难以被轻易打破。选择三抛，是因为一切努力都不曾被看见。选择投机，是因为豪赌或许也是一种自洽。

时代的一粒灰，落在一个平凡人的头上，真的是无法承受之重。